Les diagnostics obligatoires en location : le dossier du bailleur

Par Sandrine Piarrou · 23 octobre 2026 · faits vérifiés le 7 septembre 2026

Un bailleur remet au locataire un dossier de diagnostic technique annexé au bail. Il ne comprend pas les mêmes pièces que celui d'une vente, et certaines durées de validité diffèrent.

Ce guide dit ce qu'il contient et ce que chaque pièce déclenche.

Les pièces du dossier

Le diagnostic de performance énergétique.

Le constat de risque d'exposition au plomb, pour les logements construits avant 1949.

L'état des risques, sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et le radon.

L'état de l'installation intérieure d'électricité, quand elle a plus de quinze ans.

L'état de l'installation intérieure de gaz, dans les mêmes conditions.

Selon les cas, le diagnostic amiante des parties privatives, la surface habitable, et pour un logement en copropriété certaines informations relatives à l'immeuble.

La différence avec le dossier de vente

Le dossier de vente est plus complet : il comprend notamment le mesurage Carrez pour les lots de copropriété, l'état parasitaire relatif aux termites dans les zones concernées, et le diagnostic d'assainissement non collectif.

Le dossier de location comprend en revanche la surface habitable, notion différente de la superficie Carrez.

Un rapport établi pour une vente n'est donc pas toujours réutilisable pour une location, et l'inverse est vrai. Les durées de validité des états électricité et gaz diffèrent également selon la finalité.

Voir les diagnostics obligatoires avant une vente et la durée de validité des diagnostics.

Surface habitable, la notion propre à la location

La surface habitable est définie par le code de la construction et de l'habitation. Source : article R156-1 du code de la construction et de l'habitation, Légifrance, vérifié le 3 septembre 2026.

Elle se distingue de la superficie Carrez, de la surface de plancher et de la surface taxable, qui ont chacune leur définition et leur usage. L'outil de surfaces légales de ce site distingue les quatre.

Une erreur de surface habitable annoncée au bail expose le bailleur à une action du locataire.

Le DPE, pièce centrale

C'est la pièce dont les conséquences ont le plus évolué, parce que la classe conditionne aujourd'hui la possibilité de louer selon un calendrier réglementaire d'exclusion progressive des logements les plus consommateurs.

Un bailleur qui possède un logement mal classé n'a que deux options à terme : travaux ou sortie du marché locatif.

C'est une échéance à intégrer dans la stratégie patrimoniale, pas une contrainte à découvrir au moment de la relocation. Voir ce que le DPE mesure et ce qu'il ignore.

Le lien avec les aides

Un propriétaire bailleur est éligible à MaPrimeRénov', ce que beaucoup ignorent. Le logement doit être loué en résidence principale, et le bailleur s'engage sur le maintien de la location.

Il est également éligible à l'éco-prêt à taux zéro, sans condition de ressources, avec les mêmes conditions d'occupation. Source : service-public.fr fiche F19905, vérifiée le 29 août 2026.

Et il peut conventionner son logement avec l'Anah pour bénéficier d'une réduction d'impôt, dispositif ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, avec trois niveaux de loyer. Source : Anah, guide des aides financières 2026, vérifié le 29 août 2026. Voir Loc'Avantages.

L'état de l'installation électrique

Il porte sur les installations de plus de quinze ans et relève les anomalies : absence de dispositif différentiel, absence de mise à la terre, matériel vétuste, matériel inadapté dans les volumes de la salle d'eau.

Il n'oblige pas à corriger, mais il informe le locataire. Et un logement doit répondre aux caractéristiques du logement décent, ce qui inclut la sécurité des occupants.

Un rapport chargé sur ce point met le bailleur en position délicate si un incident survient. Voir le prix d'une rénovation électrique.

Le plomb et le bâti d'avant 1949

Le constat porte sur les revêtements, principalement les peintures anciennes des menuiseries, plinthes et huisseries.

Un revêtement dégradé impose au propriétaire de procéder aux travaux nécessaires. C'est l'un des rares cas où un diagnostic déclenche une obligation directe.

Sur le parc ancien des centres-bourgs du rayon, cette situation n'est pas rare.

L'état des risques

Il est le plus bref du dossier et il doit être à jour à la signature du bail.

Sur le rayon de Pau, deux sujets reviennent : le retrait-gonflement des argiles, qui provoque des fissures sur les maisons individuelles, et la sismicité, non négligeable au pied des Pyrénées.

Il se refait facilement et il est peu coûteux. C'est la pièce qu'on oublie de mettre à jour lors d'une relocation.

Le logement décent

Au-delà des diagnostics, le bailleur doit fournir un logement décent : surface minimale, absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements en bon état de fonctionnement, et un niveau de performance énergétique minimal.

Les diagnostics documentent une partie de ces exigences, ils ne les épuisent pas. L'humidité, la ventilation, l'état de la couverture ne figurent dans aucun rapport et relèvent pourtant de la décence.

La ventilation, sujet récurrent en location

Un logement isolé sans ventilation adaptée développe de la condensation et de la moisissure. Le locataire l'attribue au bâtiment, le bailleur à l'usage.

La réalité est presque toujours partagée : un logement mal ventilé et un usage qui produit beaucoup d'humidité sans aération. Le sujet se règle mieux par une ventilation dimensionnée que par un échange de courriers.

Voir VMC simple ou double flux.

L'entretien des équipements

L'entretien courant des équipements relève en principe du locataire, au titre des réparations locatives, mais beaucoup de baux prévoient que le bailleur souscrit un contrat et en répercute le coût.

C'est plus sûr pour le bailleur, qui détient alors l'attestation. Voir l'entretien de chaudière, l'obligation réelle.

Ce qu'il faut anticiper à la relocation

Vérifier les échéances de chaque pièce du dossier, plutôt que de les découvrir la veille de la signature.

Refaire l'état des risques, presque toujours périmé.

Vérifier si des travaux réalisés depuis le dernier bail rendent caduc le DPE ou l'état électrique.

Demander au diagnostiqueur un récapitulatif des dates d'échéance, ligne par ligne, dès la remise du dossier.

Ce que ce guide ne fait pas

Il ne se substitue pas à la réglementation applicable au bail, qui dépend du régime de location et qui évolue.

Il ne publie pas de prix de diagnostic, faute de source publique gratuite et datée. Voir le prix d'un diagnostic immobilier.

Il ne conseille aucun diagnostiqueur. Les entreprises de diagnostic recensées dans le rayon figurent sur la page diagnostic immobilier et sur les pages de chaque commune.

Les questions à poser

Quelles pièces mon dossier de location doit-il comprendre, compte tenu de l'âge du logement et de sa situation ?

Quelles durées de validité s'appliquent en location, et diffèrent-elles de celles d'une vente ?

Mon rapport de vente est-il réutilisable pour une location ?

La surface habitable relevée correspond-elle à celle que j'annonce au bail ?

Quels travaux la classe de mon DPE rend-elle nécessaires, et à quelle échéance ?