Prix d'un diagnostic immobilier : le pack et ce qu'il contient

Par Francis Lacoustette · 7 septembre 2026 · faits vérifiés le 20 août 2026

Le diagnostic immobilier se vend au pack, ce qui rend les devis difficiles à comparer : deux packs portant le même nom ne contiennent pas les mêmes prestations.

Aucune fourchette de prix n'est publiée ici, faute de source publique, gratuite et datée sur ce métier. Voir pourquoi.

Ce qui compose un devis

Le nombre de diagnostics à réaliser, qui dépend de l'année de construction, de la date d'installation des équipements, de la commune et du type de transaction, vente ou location.

La surface du bien, qui joue sur le temps de visite.

Le nombre de niveaux et de pièces, qui joue davantage que la surface sur certains diagnostics.

Le déplacement, sur les communes éloignées.

Les prélèvements et analyses en laboratoire, qui sont facturés en supplément quand ils sont nécessaires, notamment sur l'amiante et le plomb.

Ce qui fait varier

L'année de construction. Un bien d'avant 1949 déclenche le constat de risque d'exposition au plomb. Un bien d'avant juillet 1997 déclenche le repérage amiante.

Le type de chauffage et d'installation. Une installation de gaz de plus de quinze ans et une installation électrique de plus de quinze ans déclenchent chacune leur diagnostic.

La commune. L'état des risques dépend des arrêtés préfectoraux applicables à la commune : zones de sismicité, retrait-gonflement des argiles, plan de prévention des risques d'inondation. Le rayon couvert par ce site est concerné par plusieurs de ces zonages.

L'assainissement. Un bien non raccordé au tout-à-l'égout demande un contrôle de l'installation d'assainissement non collectif, réalisé par le service public compétent et non par le diagnostiqueur.

Le mesurage. La loi Carrez pour un lot de copropriété, la surface habitable pour une location.

Le DPE, et ce qu'il n'est pas

Le diagnostic de performance énergétique donne une étiquette et une estimation de consommation. Il est opposable, ce qui veut dire qu'une erreur engage le diagnostiqueur.

Il ne remplace pas un audit énergétique. Un audit est un travail d'ingénierie qui modélise le bâtiment et propose des scénarios de travaux chiffrés ; il est la pièce d'entrée d'un parcours de rénovation d'ampleur, et il reste financé par MaPrimeRénov' avec un plafond de dépense éligible de 800 euros. Source : arrêté du 14 janvier 2020 modifié, repris par service-public.fr F35083, vérifié le 29 août 2026. Voir l'audit énergétique.

Une échéance à connaître : à compter du 1er janvier 2027, les maisons individuelles classées F ou G au DPE n'ont plus accès au parcours par geste de MaPrimeRénov'. Elles restent éligibles à la rénovation d'ampleur. Source : service-public.fr F35083, relevé le 29 août 2026.

Ce qu'il faut demander

La liste exacte des diagnostics inclus dans le prix annoncé, un par un.

Ce qui n'est pas inclus et sera facturé en supplément.

La certification du diagnostiqueur, qui est obligatoire et se vérifie sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés.

L'assurance responsabilité civile professionnelle, obligatoire elle aussi.

Le délai de remise du rapport.

Ce qui coûte cher plus tard

Un diagnostic bâclé se voit à la relecture : des mentions « non visible » ou « non accessible » partout, une visite de vingt minutes sur une maison de cent cinquante mètres carrés, des photos absentes.

Le DPE étant opposable, un acquéreur qui constate un écart peut engager la responsabilité du vendeur et du diagnostiqueur. Un rapport pauvre est une source de litige, et le prix économisé au départ ne pèse rien à côté.

Les entreprises

191 entreprises portent l'activité de diagnostic immobilier dans le rayon, selon la collecte du 29 août 2026. Elles figurent sur la page diagnostiqueur immobilier, avec leur distance au centre de la commune consultée, leur SIRET et leur année de création.

La certification, elle, se vérifie sur l'annuaire officiel : c'est une donnée qui change et qui n'est pas dans le fichier public des entreprises.

Les diagnostics, un par un

Savoir ce qui compose un pack permet de comparer deux devis qui portent le même nom.

Le diagnostic de performance énergétique. Obligatoire à la vente et à la location. Il donne une étiquette énergie et une étiquette climat, une estimation de consommation et un coût annuel théorique. Il est opposable depuis 2021, ce qui engage la responsabilité du diagnostiqueur sur son contenu. Sa durée de validité est de dix ans, sauf changement de réglementation.

Le constat de risque d'exposition au plomb. Obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il se fait par mesure sur les revêtements, pièce par pièce, et sa durée de validité dépend du résultat.

L'état d'amiante. Obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il porte sur les matériaux accessibles sans travaux destructifs ; un repérage avant travaux est un exercice distinct et plus lourd.

L'état de l'installation intérieure de gaz et l'état de l'installation intérieure d'électricité, tous deux exigés quand l'installation a plus de quinze ans.

L'état relatif à la présence de termites, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Une partie du rayon est concernée.

L'état des risques et pollutions. Il découle des arrêtés applicables à la commune : sismicité, retrait-gonflement des argiles, plan de prévention des risques d'inondation, installations classées. Le rayon couvert par ce site est concerné par plusieurs de ces zonages, avec des situations très différentes entre la plaine du gave et les vallées.

Le mesurage, loi Carrez pour un lot de copropriété, surface habitable pour une location.

Le contrôle de l'assainissement non collectif, pour un bien non raccordé au réseau. Il n'est pas réalisé par le diagnostiqueur mais par le service public d'assainissement compétent, et il a son propre délai, souvent long.

Ce qui fait qu'un rapport est utile ou non

Deux rapports au même prix peuvent avoir des valeurs très différentes, et cela se voit à la lecture.

Le nombre de mentions « non visible », « non accessible » ou « non contrôlé ». Elles sont légitimes quand elles sont motivées et localisées ; elles deviennent un signal quand elles couvrent la moitié du bien.

La présence de photos datées et légendées.

Le détail du relevé pour le diagnostic de performance : sur un bâti ancien, un rapport qui écrit « mur en maçonnerie » sans épaisseur ni nature n'a rien relevé. Un mur de galets de soixante centimètres et une brique creuse de vingt ne se comportent pas de la même façon, et l'étiquette qui en découle non plus.

La durée réelle de la visite. Une maison de cent cinquante mètres carrés avec combles et sous-sol ne se diagnostique pas en vingt minutes.

Le DPE opposable, et ce que ça change

Depuis qu'il est opposable, un acquéreur qui constate un écart significatif entre l'étiquette annoncée et la réalité peut agir contre le vendeur, qui peut se retourner contre le diagnostiqueur.

Concrètement, cela signifie deux choses. Pour un vendeur : choisir le diagnostiqueur le moins cher n'est pas neutre, parce que c'est son propre risque qui est en jeu. Pour un acquéreur : le rapport se lit, et les hypothèses retenues se vérifient. Une étiquette calculée sur une hypothèse d'isolation qui n'existe pas se conteste.

Pour un propriétaire qui prépare des travaux, le DPE sert de point de départ mais pas de feuille de route : c'est l'audit énergétique qui produit des scénarios chiffrés. Voir l'audit énergétique.

Ce que le calendrier réglementaire impose

Deux échéances concernent directement les propriétaires du rayon.

À compter du 1er janvier 2027, les maisons individuelles classées F ou G au diagnostic de performance énergétique n'ont plus accès au parcours par geste de MaPrimeRénov'. Elles restent éligibles à la rénovation d'ampleur. Source : service-public.fr fiche F35083, dernière vérification affichée le 19 juin 2026, relevée le 29 août 2026.

Par ailleurs, le calendrier d'interdiction progressive de mise en location des logements les moins performants continue de produire ses effets. Ce site ne l'interprète pas : les échéances et leur champ d'application se lisent dans le texte, et un propriétaire bailleur a intérêt à faire vérifier la situation de son bien plutôt qu'à se fier à une page web.

Le diagnostic avant travaux, qui n'est pas le même

Un repérage amiante avant travaux est une mission distincte du diagnostic de vente. Il est plus intrusif, il porte sur les matériaux susceptibles d'être touchés par le chantier, et il conditionne la façon dont l'entreprise travaillera.

Sur des bâtiments dont le permis est antérieur à juillet 1997, ce repérage est une obligation du donneur d'ordre avant certains travaux. Le confier au dernier moment fait décaler le chantier, parce que les prélèvements partent en laboratoire.

C'est un poste à anticiper sur une rénovation lourde de maison des années 1960 ou 1970, très représentée dans le rayon.

Les questions à poser

La liste exacte des diagnostics inclus, et le prix unitaire de chacun.

Le nombre de prélèvements inclus, et le prix du prélèvement supplémentaire.

Le déplacement, inclus ou facturé, et jusqu'à quelle distance.

Le délai de remise du rapport, et son format.

La certification du diagnostiqueur, avec le nom de l'organisme certificateur et la date de validité.

L'assurance responsabilité civile professionnelle.

Ce qui se passe si un diagnostic ne peut pas être réalisé lors de la visite : second déplacement inclus ou facturé.

Les entreprises du rayon

191 entreprises portent l'activité de diagnostic immobilier dans un rayon de cinquante kilomètres autour de Pau, selon la collecte du 29 août 2026. Elles figurent sur la page diagnostiqueur immobilier et sur les pages de chaque commune, avec leur distance au centre de la ville consultée, leur numéro SIRET, leur code d'activité et leur année de création.

La certification, elle, ne figure pas dans le fichier public des entreprises : elle se vérifie sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, par le nom ou par le numéro de certification. C'est une vérification de deux minutes, et elle est la seule qui compte sur ce métier.