Surface habitable, Carrez, plancher, taxable

Quatre textes, quatre surfaces

Ce ne sont pas quatre manières de mesurer la même chose. Ce sont quatre notions juridiques distinctes, écrites à des époques différentes et pour des usages différents. Confondre la surface habitable et la surface Carrez est l'erreur la plus coûteuse d'une vente ou d'une location.

La surface habitable — dite loi Boutin

Définie à l'article R156-1 du code de la construction et de l'habitation. C'est « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre en sont exclues.

En sont également exclus, et le texte les nomme : les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs, les vérandas, les volumes vitrés, les locaux communs et les dépendances.

Elle figure obligatoirement au bail d'un logement vide. Vérifié le 3 septembre 2026 sur Légifrance.

La superficie privative — dite loi Carrez

Créée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et définie par le décret n°97-532 du 23 mai 1997, qui insère les articles 4-1 et 4-2 au décret du 17 mars 1967. C'est « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier ». Les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre en sont exclues, et les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte.

Elle concerne les lots de copropriété et figure obligatoirement à l'acte de vente. Une véranda close et couverte y entre, alors qu'elle est exclue de la surface habitable : c'est la principale divergence entre les deux notions, et elle explique pourquoi les deux chiffres d'un même appartement diffèrent souvent de plusieurs mètres carrés.

Vérifié le 3 septembre 2026 sur Légifrance.

La surface de plancher

Définie aux articles L111-14 et R111-22 du code de l'urbanisme. C'est la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades. En sont déduits l'épaisseur des murs autour des ouvertures extérieures, les vides et les trémies d'escalier et d'ascenseur, les surfaces sous 1,80 mètre, les aires de stationnement et les combles non aménageables.

C'est elle qui décide du régime d'autorisation d'urbanisme : déclaration préalable ou permis de construire. Source : service-public.gouv.fr, fiche F2868, mise à jour du 27 novembre 2024.

La surface taxable

Définie à l'article 1635 quater H du code général des impôts et à l'article 318 J de son annexe II. Elle repart de la surface de plancher, mais réintègre les combles, les caves et les stationnements, tout en déduisant l'épaisseur des murs autour des ouvertures extérieures, les vides et trémies, et les surfaces sous 1,80 mètre.

C'est l'assiette de la taxe d'aménagement. Source : service-public.gouv.fr, fiche F2868, mise à jour du 27 novembre 2024.

Ce que l'outil ne tranche pas

L'exclusion des caves, des garages et des emplacements de stationnement du calcul Carrez relève d'une disposition propre à l'article 46 de la loi de 1965, que ce site n'a pas pu relever sur sa source primaire au 3 septembre 2026. L'outil signale donc ces postes comme « à vérifier » au lieu de les compter ou de les écarter d'autorité.

C'est volontaire, et c'est la même règle partout sur ce site : ce qui n'a pas été vérifié à la source n'est pas affiché comme certain. Pour un lot de copropriété, le mesurage Carrez est de toute façon l'affaire d'un diagnostiqueur, dont la responsabilité est engagée sur le chiffre.

Pourquoi l'écart compte

Une erreur de plus de 5 % sur la superficie Carrez annoncée à l'acte ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix. Une surface habitable erronée au bail expose le bailleur. Et une surface de plancher mal évaluée fait basculer un projet de la déclaration préalable vers le permis de construire, ou l'inverse — avec des délais d'instruction qui n'ont rien à voir.